Na konci roku 2020 odborníci sázeli na mírný pokles cen bytů, pro trh s bydlením bylo obtížné najít nějaké předpovědi. Ukázalo se však, že zájem o ně roste, protože izolace na vlastní zahradě je lepší než trávit dlouhé týdny zavřený v paneláku.
Dům se zahradou
Na jaře 2021 ceny stavebních materiálů (pěnový polystyren, ocel, později i dřevo) vystřelily jako raketa. Světová ekonomika, zastavená pandemií, se probudila a začala toužit po surovinách. Vakcíny vdechly lidem optimismus a také ceny práce šly nahoru.
Úrokové sazby na bankovních vkladech ve výši 0,01 % a následně prudce rostoucí inflace obrátily ty, kteří měli úspory, k nemovitostem. Je známo, že nákup pozemků je vždy bezpečnou investicí kapitálu. V důsledku toho rostly ceny pozemků ještě rychleji než ceny bytů.
Dokumentace stavby domu
Veškeré složité papírování přenechte architektovi, který projekt domu upravuje, nebo stavbyvedoucímu.
Pečlivě shromažďujte všechny certifikáty a záruky.
Vedení stavební kanceláře – uspořádání dokumentů.
Co chceme a co si můžeme dovolit
Příprava by měla zahrnovat analýzu vlastních potřeb a možností, výběr vhodného pozemku a projektu domu, zajištění financování, zajištění dodavatelů. Klíčová rozhodnutí jako je velikost budovy, technologie výstavby atd. jste již učinili dlouho před zahájením prací. Pozdější změna zadání vám způsobí nemalé komplikace a dodatečné náklady.
Jak rychle mám postavit dům
Postavit za rok nebo za dva roky? Nebo možná za tři měsíce? Ideálně za 10 měsíců.
Výstavba domu začíná shrnutím ornice. Jako investor se však musí zapojit mnohem dříve – vyhledat a koupit projekt, vyřídit formality, najmout architekta, stavbyvedoucího, dodavatele, vyřídit různé záležitosti.
Stavební ocel a dřevo
Dlouho před zahájením prací se rozhodujeme o velikosti domu, jeho funkčnosti a (do jisté míry) ceně. Když si vybereme pozemek v idylické lokalitě daleko od města, rozhodneme se pro určitý životní model – získáme klid a pohodu, ale zaplatíme za to dlouhým dojížděním do práce nebo do školy. Máme rádi ložnice v podkroví nebo v patře? Zvládente chůzi po strmém schodišti i jako důchodce?
Paradoxně právě v této fázi, tj. během přípravy, je nejsnazší najít úspory. Protože když stačí tři pokoje, proč plánovat čtyři? O jednu místnost méně znamená úsporu nejméně 20%. Pokud máme malý rozpočet, okamžitě zavrhněme domy se složitými, vícebokými střechami. Za jednoduchou sedlovou střechu na budově o stejné užitné ploše zaplatíme o třetinu méně! A pokud ji pokryjeme levnějším materiálem, rozdíl se ještě zvýší.
Pravdivá a poctivá analýza vlastních potřeb a možností zvyšuje šance na úspěch – tj. na rychlé nastěhování do vysněného domu bez mimořádných nečekaných dodatečných investic.
Výběr pozemku
Pozemky hledáme v inzerátech, dnes hlavně na internetu, nebo v místních novinách. Můžeme také vyrazit do přírody a o víkendech nebo odpoledne si prohlédnout oblast, která nás zajímá. Doba na hledání není nejlepší – tady, kde žiji, jsou prázdné pozemky, ale nikdo je nedává na prodej.
Nejlepší jsou pozemky čtvercového nebo obdélníkového tvaru, blízké čtverci, široké asi 30 metrů a o rozloze plus minus 1000 m2. V podstatě na nich lze postavit jakýkoli dům. Pokud je pozemek stejně velký, ale úzký, výběr hotových návrhů bude omezený. Investoři obvykle vyhledávají rovinaté pozemky s dobrými půdními podmínkami. Nachází se v dosahu inženýrských sítí, tj. elektřiny, vodovodu, kanalizace a plynu. Někteří dávají přednost pozemkům se vstupem ze severu, což umožňuje uspořádat zahradu z jihu s přístupem z dobře prosluněného obývacího pokoje.
Nejdůležitějším rysem dobrého pozemku je však jeho poloha. V závislosti na vašich potřebách by měl být blízko práce, pro rodiny s dětmi blízko školy nebo alespoň veřejné dopravy.
V dobrých lokalitách se ideální pozemky hledají obtížně nebo stojí hodně peněz. V malých městech se snáze hledají hezké a zároveň cenově dostupné pozemky.
Pokud je však pozemek užší než 16 m, lze dům plánovat i jeden a půl metru od hranice (slepá stěna). V případě že v sousedství již stojí domek můžete uvažovat o stavbě dvojdomku., pokud v sousedství již stojí dvojdomek nebo pokud na něj má soused platné stavební povolení.
Dvojdomek na úzkém pozemku
Kupujeme nebo objednáváme individuální až po koupi pozemku! To je správná posloupnost: nejprve pozemek, pak návrh budovy, který splňuje očekávání investora a hodí se ke konkrétnímu pozemku.
Příklad návrhu domu z katalogu
Kupující katalogových projektů se často sdružují do skupin a vyměňují si zkušenosti na internetových fórech. Dům, o který máte zájem, už možná někdo postavil. Můžete si ho tedy zajít prohlédnout a zeptat se majitelů jak jsou s bydlením v něm spokojeni.
Individuální projekt od dobrého architekta stojí i desetkrát více než katalogový projekt. Na druhou stranu je jedinečný a dům je nejlépe zapsán na pozemku. V návrhu se však mohou objevit chyby, které jsou u opakovatelných návrhů eliminovány. Pokud je pozemek náročný, bude lepší volbou návrh na míru – navzdory vyšším nákladům.
Nejoblíbenější domy postavené v naší zemi mají plochu přes 100 m2 a využitelné podkroví. Obecně si vybíráme stále menší a menší domy. Čím jsou jednodušší a kompaktnější (postavené na čtvercovém nebo obdélníkovém půdorysu, se šikmou střechou), tím je stavba levnější, a co je neméně důležité, tím je levnější i provoz (především vytápění). Jednopodlažní domy jsou pohodlné na užívání – absence schodů je důležitá pro starší osoby a osoby se zdravotním postižením. Bohužel mají větší zastavěnou plochu a jsou vhodnější pro velké pozemky. Proto se domy s využitelným podkrovím nebo plným podlažím staví na malých pozemcích, které zabírají méně místa. Ty při malých rozměrech nabízejí značný užitný prostor. Domy se suterénem, který zvyšuje investiční náklady, se staví stále méně často. Kotelna, spíž nebo technické místnosti, které se dříve nacházely v suterénu, se přesunou do přízemí.
Jednoduchý jednopodlažní dům se zahradou
Důležitá je poloha budovy vůči světovým stranám – vyplatí se plánovat hodně oken na jih a místnosti, kde chceme mít více slunce, např. obývací pokoj, jídelnu. Velká prosklení na jižní stěně znamenají nejen více světla, ale také úsporu za vytápění v chladných dnech. A také riziko přehřátí interiéru během horkého počasí – proto se vyplatí myslet na sluneční clony. Na severní straně by mělo být málo oken, je to dobré místo pro garáž a spíž. Garáž může být součástí domu nebo může být postavena samostatně. První možnost je pohodlnější (do auta se dá nastoupit v garáži). Uspořádání interiéru je důležitější než vzhled budovy, protože ovlivňuje komfort bydlení. Proto bychom měli nejprve zvážit, kolik a jak velkých místností potřebujeme, a poté hledat projekt, který splňuje předpokládaný funkční program. Potřebujete vědět, kolik chcete mít ložnic, kolik koupelen, zda má být kuchyně otevřená nebo uzavřená, zda bude garáž v tělese budovy nebo ne atd. Je dobré, když lze dům rozdělit na noční zónu (s ložnicemi) a obytnou zónu s kuchyní, jídelnou a obývacím pokojem. Komunikace (předsíň, chodba) by měla zabírat co nejméně místa.
Formality
Před koupí pozemku je nutné zkontrolovat katastr nemovitostí a ustanovení místního územního plánu. Tyto dokumenty by měl také zkontrolovat notář, u kterého smlouvu podepisujete – převod nemovitosti je platný pouze tehdy, pokud má formu notářského zápisu!
Pozemkový a hypoteční rejstřík obsahuje informace o poloze nemovitosti, její velikosti, účelu využití a vlastníkovi. Třetí oddíl obsahuje informace o věcných břemenech, např. věcné břemeno cesty (když jediná cesta k sousednímu pozemku vede přes pozemek, který chcete koupit), čtvrtý oddíl obsahuje informace o hypotékách. Věcná břemena a hypotéky jsou přiřazeny k nemovitosti a jsou převedeny na jejího následného vlastníka. Poznámka: pokud si prodávající pozemku vzal na pozemek hypotéku, přechází jeho dluh spolu s pozemkem na nás.
Pokud se nemovitost, o kterou máte zájem, nachází v oblasti s územním plánem (MPZP), zjistíte z něj, jaká je minimální velikost pozemku pro rodinný dům a jaká je minimální velikost pro dvojdomek (pozor, abyste nekoupili příliš malý). Plán určuje, jak vysoká může být budova, jaké procento pozemku může být zastavěno a jaká část pozemku má zůstat biologicky aktivní (tj. osázená rostlinami). Určuje také vzdálenost domu od ulice, počet podlaží, šířku průčelí, někdy tvar a barvu střechy. Může nařizovat připojení nemovitosti na kanalizaci (pokud se nachází v blízkosti nebo pokud bude vytvořena) nebo vodovod, případně obsahovat zákaz používání některých paliv (obvykle tuhých). Dozvíte se, zda se v sousedství neobjeví bytové domy nebo průmyslový závod.
Pozemek musí mít přístup k elektřině
Pozemek musí mít přístup k elektřině – bez ní vám stavební úřad nevydá stavební povolení.
Pokud pro pozemek, o který máte zájem, nebyl přijat místní stavebního plán rozvoje, pak musíte získat rozhodnutí o podmínkách stavby. Žádat o něj může každý, nemusí to být nutně vlastník pozemku. Obsahuje podobné informace jako územní plán.